De afgelopen jaren hebben we diverse mensen geholpen met het financieren van woningen die worden verhuurd. Dat lijkt op een normale hypotheekaanvraag, maar vereist wat specialistische kennis omdat de regels en normen net wat anders zijn. Langzaam maar zeker is de belastingdienst bezig dit minder interessant te maken. Hieronder lees je wat dit ongeveer inhoudt en of het voor jou interessant kan zijn om e.e.a. te heroverwegen.
Veel vermogenden en zelfstandigen hebben belegd in één of twee woningen om te verhuren, soms als een vorm van pensioen.
Maar de recente belastingwijzigingen in box 3 hebben grote gevolgen voor het rendement dat iedereen kan halen met de verhuur van woningen. Vanaf dit jaar wordt de verhuur van woningen namelijk veel zwaarder belast bij de vermogensbelasting in box 3.
Voor de nieuwe belastingheffing in box 3 bedroeg de ‘leegwaarderatio’ in 2021 slechts 67 procent van de WOZ-waarde van een verhuurde woning. Deze leegwaarderatio maakt dat de woningwaarde lager mag worden omdat de woning wordt verhuurd.
Maar in 2023 wordt dit opgeschroefd naar 95 procent, soms zelfs tot 100%. Dit is best een technisch verhaal, maar het leidt tot in elk geval een hogere belastingdruk.
Het aan de woning toegerekende rendement wordt fiscaal ook fors opgetrokken volgend jaar. In 2021 werkte de fiscus met een fictief rendement op een verhuurde woning van 4,5 procent, in 2023 wordt dat 6,17 procent.
In 2021 gold verder een belastingpercentage op het veronderstelde rendement van 31 procent, in 2023 is dat 32 procent.
Uit berekeningen blijkt dat een huis voor de verhuur dat vorig jaar een WOZ-waarde had van € 255.000 euro een extra fiscale aanslag oplevert van €2.400 extra. Het nettorendement van de verhuur op jaarbasis kan teruglopen naar € 4.000.
Is het huis uit dit voorbeeld gefinancierd met een hypotheek, dan valt de netto-opbrengst nog meer tegen. Volgens de nieuwe berekeningsmethode in box 3 wordt de hypotheek niet meer in aftrek gebracht op de WOZ-waarde. Dit heeft grote invloed op het rendement.
In plaats daarvan wordt er een fictieve rente berekend van 2,57%. Dit bedrag wordt dan weer in mindering gebracht op het fictieve rendement van 6,17 procent dat voor de toegekende waarde van de woning wordt berekend.
Wat betekenen nu al deze wijzigingen voor beleggers?
Onderaan de streep hebben de beleggers in onroerend goed fors minder rendement. Hierdoor is het de vraag of iedereen nog wel het risico wil lopen op leegstand, of huurders die soms risico’s met zich meebrengen.
Wanneer een huurcontract afloopt of eindigt, is dit een goed moment om na te denken over je vermogen. Misschien is verkopen en (wereldwijd) gespreid beleggen wel een betere keuze.
Omdat dit best complexe materie is, snappen we dat de keuze soms lastig te maken is.
We helpen je verder om de gevolgen op individuele basis te berekenen en je te adviseren over wat wijsheid is. Vaak gecombineerd met een vermogensplan op maat, zodat je direct weer een update hebt van jouw/jullie situatie!
Geïnteresseerd wat dit voor jou betekent? Bel ons gerust!
Toe aan een goed gesprek?
Wij maken graag tijd voor je.